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    부자가 되는 필수 관리법

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    우리는 어디를 가든 공주나 왕자 대접받기를 원한다. 그런데도 어떻게 해야 그렇게 원하는 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람은 별로 없다. 남들 좋은 부모 만난 것은 부러워하면서도 스스로 좋은 부모가 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.


    부동산(不動産)에서도 마찬가지다. 대박을 터뜨리기를 원하면서도 대박을 위한 고민이나 노력은 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다.

    이러한 생각에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문이다.


    거두절미하고 부동산으로 부자 된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자 된 사람도 있을 것이다. 그러나 대부분은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내린 결과 정상에 올라 있다는 것이다.

     


     그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가.

     마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까. 사회생활을 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은 게 인지상정(人之常情) 아닌가 싶다.


    그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가.

    결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째 조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고, 부동산이 움직이면 많은 변화가 뒤따른다.

     

    변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.


    그렇다면 부자(富者)란 어떤 사람들인가.

    ‘부동산을 움직이는 사람들’은 대부분 부자라는 사실이 신기하다.

    얼마나 돈을 가져야 부자라고 할 수 있을까. 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.

     

    구체적으로 말하면 자신의 주거 자산을 제외한 금액이 은행금리 연 4%로 환산해 이자수입이 월 1,000만 원이면 부자라고 할 수 있다. 요즘 금리 수준이라면 30억 원쯤 있어야 해당한다.


    30억 원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 30억 원이란 극히 상대적이기 때문이다. 모든 사람이 30억 원을 가지고 있다면 부자의 기준은 또다시 올라갈 것이다.

     

    몇 년 전부터 부자 시리즈가 유행할 때는 10억 원 정도 있으면 부자 대열에 낄 수 있었다.

     

    그러나 지금은 강남의 40평형대 아파트 가격이 10억 원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수밖에 없다. 따라서 부자의 개념은 항상 유동적인 환경 때문에 객관적으로 정하기는 힘들다.


    그렇다면 진정한 부자는 누구인가. 진정한 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이라고 말할 수 있다.


    주변에는 돈 버는 데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄 모른다면 진정한 부자라고 할 수 있을까. 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기란 쉽지 않다.

     

    누구나 부자가 되기를 원한다.

    그러나 부자는 원한다고 되는 것이 아니다. 부자는 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억 원이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다.

     

    부동산에 투자했다고 무조건 돈을 벌었던 게 아니다.

    부동산으로 돈을 벌기 위해 필요한 최소한의 3요소인 종잣돈·정보·타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.


    이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수 있었다.


    그런데 부자들의 특징 중 하나가 대부분 자기 자산의 70% 이상을 부동산에 투자했다는 것이다.

     

    그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다.

    좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통이 될 가능성이 작으며 목돈이 또 다른 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.

     

    부동산은 임대이익보다 개발이익이 훨씬 크다.

    막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발 빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다.


    그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다.

    블루칩 아파트나 로열 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇십 배 이익을 가져다주었다. 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다.


    그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다.

    이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚫어 보고 있다. 

     

    따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다.

    아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람은 투자 가치가 작은 다주택은 빨리 처분하고, 대형 블루칩 아파트로 투자를 전환해야 한다. 매매가 안 돼 투자 전환이 어렵다면 다주택을 묶어 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.


    아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다.

     

    그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 

     그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다.


    물론 이것이 절대적일 수는 없다. 그러나 이 조언들은 필자의 직접 경험이나 최소한 필자가 만난 많은 부자들의 경험을 종합해 얻은 것들이다.

     

     

     부자가 되는 필수 관리법.....2

     

    1. 늘 지도를 지니고 다닌다


    부동산으로 부자가 된 사람들의 공통된 첫번째 특징이다. 지도는 부동산에서 나침반과 같은 역할을 한다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 준다. 어떤 지역에 처음 간다고 가정해 보자. 안내도를 가진 자와 가지지 않은 자는 천양지차(天壤之差)다. 


    또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가. 필자도 시간만 나면 지도를 본다. 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.


    초보자들이 지도를 본다면 가장 먼저 보는 곳은 어디일까. 아마도 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편의시설이 있으며, 자녀의 학교는 어디 어디에 있는지 찾아볼 것이다. 그리고 좀더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가본 곳을 찾아볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동을 느낄 것이다. 필자는 이런 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.


    이런 일들을 반복하다 보니 중·고교 시절에는 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화시켜 주었던 것으로 기억한다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다닐 때는 지역 상세지도가 반드시 옆에 있어야 하고, 그렇게 돌아다니는 거리가 매년평균 10만km를 넘는다.


    이러한 일들이 몸에 익숙해지면 나중에는 머릿속에 해당 지역 지도가 그려지고 대도시나 국도, 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당 지역에 새로운 정책과 개발 계획이 발표되면 그 지역과 주변이 곧바로 연계되어 생각되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.


    필자는 1991년 중국 베이징(北京)에 간 일이 있었다. 그때만 해도 기차가 연착하고 비행기 스케줄도 마음놓고 세울 수 없던 시절이었다. 베이징에서 옌지(延吉)로 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 그렇게 무작정 기다리는 3일 동안 자동차를 빌려 베이징을 돌아다니며 상세하게 파악할 수 있었는데, 그때도 필자 손에는 베이징 안내도가 들려 있었다. 복잡하게 연결된 베이징의 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었던 것이나, 원하는 건물까지 쉽게 찾아갈 수 있었던 것도 모두 지도의 도움이었다.


    부동산에서 돈을 벌기를 원하는 사람이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자. 지도도 5만분의 1이나 2만5,000분의 1짜리보다 5,000분의 1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.

     


    2. 매일 신문과 TV 뉴스는 꼭 본다 


    TV 뉴스와 신문은 정보의 집합체다. 물론 잘못 된 정보도 있을 수 있으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계의 변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 TV 뉴스와 신문이다.


    부동산 종합대책이 나오면 발표 현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로써 현장감을 더해 주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 TV뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약 정리된 자료를 영구적으로 보관하는 역할을 한다. 특히 부동산 정책 등 정보를 요약, 정리해 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다.


    우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하게 마련이다. 그러나 감사하게도 TV 뉴스와 신문은 이런 황금 같은 정보를 요약, 정리해 매일 우리에게 전해 준다. 그것도 거의 무료에 가까운 싼 가격에 말이다.


    부동산으로 부자가 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각 변하는 TV 뉴스는 물론 요약된 신문 정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입해 자기 것으로 만드는 버릇이 있다.


    그런데 우리는 ‘무료’라는 값어치를 인정하는 데 인색하다. 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙여 놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 심심찮게 듣고는 한다. 무료이니 값어치를 인정하지 않는 게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 TV 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산에 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필수불가결한 정보이기 때문에 신문과 TV 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.

     


    3. 발품

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