부자가 되는 필수 관리법

twitter facebook google+  2016.06.17
우리는 어디를 가든 공주나 왕자 대접받기를 원한다. 그런데도 어떻게 해야 그렇게 원하는 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람은 별로 없다. 남들 좋은 부모 만난 것은 부러워하면서도 스스로 좋은 부모가 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.

부동산(不動産)에서도 마찬가지다. 대박을 터뜨리기를 원하면서도 대박을 위한 고민이나 노력은 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다.
이러한 생각에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문이다.

거두절미하고 부동산으로 부자 된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자 된 사람도 있을 것이다. 그러나 대부분은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내린 결과 정상에 올라 있다는 것이다.
 

 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가.
 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까. 사회생활을 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은 게 인지상정(人之常情) 아닌가 싶다.

그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가.
결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째 조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고, 부동산이 움직이면 많은 변화가 뒤따른다.
 
변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.

그렇다면 부자(富者)란 어떤 사람들인가.
‘부동산을 움직이는 사람들’은 대부분 부자라는 사실이 신기하다.
얼마나 돈을 가져야 부자라고 할 수 있을까. 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
 
구체적으로 말하면 자신의 주거 자산을 제외한 금액이 은행금리 연 4%로 환산해 이자수입이 월 1,000만 원이면 부자라고 할 수 있다. 요즘 금리 수준이라면 30억 원쯤 있어야 해당한다.

30억 원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 30억 원이란 극히 상대적이기 때문이다. 모든 사람이 30억 원을 가지고 있다면 부자의 기준은 또다시 올라갈 것이다.
 
몇 년 전부터 부자 시리즈가 유행할 때는 10억 원 정도 있으면 부자 대열에 낄 수 있었다.
 
그러나 지금은 강남의 40평형대 아파트 가격이 10억 원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수밖에 없다. 따라서 부자의 개념은 항상 유동적인 환경 때문에 객관적으로 정하기는 힘들다.

그렇다면 진정한 부자는 누구인가. 진정한 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이라고 말할 수 있다.

주변에는 돈 버는 데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄 모른다면 진정한 부자라고 할 수 있을까. 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기란 쉽지 않다.
 
누구나 부자가 되기를 원한다.
그러나 부자는 원한다고 되는 것이 아니다. 부자는 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억 원이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다.
 
부동산에 투자했다고 무조건 돈을 벌었던 게 아니다.
부동산으로 돈을 벌기 위해 필요한 최소한의 3요소인 종잣돈·정보·타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.

이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수 있었다.

그런데 부자들의 특징 중 하나가 대부분 자기 자산의 70% 이상을 부동산에 투자했다는 것이다.
 
그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다.
좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통이 될 가능성이 작으며 목돈이 또 다른 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
 
부동산은 임대이익보다 개발이익이 훨씬 크다.
막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발 빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다.

그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다.
블루칩 아파트나 로열 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇십 배 이익을 가져다주었다. 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다.

그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다.
이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚫어 보고 있다. 
 
따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다.
아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람은 투자 가치가 작은 다주택은 빨리 처분하고, 대형 블루칩 아파트로 투자를 전환해야 한다. 매매가 안 돼 투자 전환이 어렵다면 다주택을 묶어 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.

아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다.
 
그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 
 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다.

물론 이것이 절대적일 수는 없다. 그러나 이 조언들은 필자의 직접 경험이나 최소한 필자가 만난 많은 부자들의 경험을 종합해 얻은 것들이다.
 
 
 부자가 되는 필수 관리법.....2
 
1. 늘 지도를 지니고 다닌다

부동산으로 부자가 된 사람들의 공통된 첫번째 특징이다. 지도는 부동산에서 나침반과 같은 역할을 한다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 준다. 어떤 지역에 처음 간다고 가정해 보자. 안내도를 가진 자와 가지지 않은 자는 천양지차(天壤之差)다. 

또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가. 필자도 시간만 나면 지도를 본다. 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.

초보자들이 지도를 본다면 가장 먼저 보는 곳은 어디일까. 아마도 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편의시설이 있으며, 자녀의 학교는 어디 어디에 있는지 찾아볼 것이다. 그리고 좀더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가본 곳을 찾아볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동을 느낄 것이다. 필자는 이런 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.

이런 일들을 반복하다 보니 중·고교 시절에는 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화시켜 주었던 것으로 기억한다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다닐 때는 지역 상세지도가 반드시 옆에 있어야 하고, 그렇게 돌아다니는 거리가 매년평균 10만km를 넘는다.

이러한 일들이 몸에 익숙해지면 나중에는 머릿속에 해당 지역 지도가 그려지고 대도시나 국도, 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당 지역에 새로운 정책과 개발 계획이 발표되면 그 지역과 주변이 곧바로 연계되어 생각되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.

필자는 1991년 중국 베이징(北京)에 간 일이 있었다. 그때만 해도 기차가 연착하고 비행기 스케줄도 마음놓고 세울 수 없던 시절이었다. 베이징에서 옌지(延吉)로 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 그렇게 무작정 기다리는 3일 동안 자동차를 빌려 베이징을 돌아다니며 상세하게 파악할 수 있었는데, 그때도 필자 손에는 베이징 안내도가 들려 있었다. 복잡하게 연결된 베이징의 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었던 것이나, 원하는 건물까지 쉽게 찾아갈 수 있었던 것도 모두 지도의 도움이었다.

부동산에서 돈을 벌기를 원하는 사람이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자. 지도도 5만분의 1이나 2만5,000분의 1짜리보다 5,000분의 1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
 

2. 매일 신문과 TV 뉴스는 꼭 본다 

TV 뉴스와 신문은 정보의 집합체다. 물론 잘못 된 정보도 있을 수 있으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계의 변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 TV 뉴스와 신문이다.

부동산 종합대책이 나오면 발표 현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로써 현장감을 더해 주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 TV뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약 정리된 자료를 영구적으로 보관하는 역할을 한다. 특히 부동산 정책 등 정보를 요약, 정리해 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다.

우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하게 마련이다. 그러나 감사하게도 TV 뉴스와 신문은 이런 황금 같은 정보를 요약, 정리해 매일 우리에게 전해 준다. 그것도 거의 무료에 가까운 싼 가격에 말이다.

부동산으로 부자가 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각 변하는 TV 뉴스는 물론 요약된 신문 정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입해 자기 것으로 만드는 버릇이 있다.

그런데 우리는 ‘무료’라는 값어치를 인정하는 데 인색하다. 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙여 놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 심심찮게 듣고는 한다. 무료이니 값어치를 인정하지 않는 게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 TV 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산에 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필수불가결한 정보이기 때문에 신문과 TV 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
 

3. 발품 팔아 현장을 답사한다

어떤 일을 하든 발품이 필요하지 않은 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자가 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소, 여건을 핑계 삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.

예를 들어 보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람은 현장을 가보지도 않고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자를 하는 사람들의 결과는 뻔하다. 20년이 넘은 지금도 원금을 밑도는 시세로 고생하고 있을 것이다. 그런 사람들이 현장학습을 통해 땅을 보는 안목을 조금만 길렀어도 이런 낭패를 당하지는 않았을 것이다.

반면 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역이기 때문에 상당한 규제가 있을 것이라고 예측하여 매입을 미루고 서울과 가까운 평택 근처에 땅을 매입하였던 것이다.

현장에 가면 직접 걸어 보면서 시간을 재고, 발전 가능성을 알기 위해 시·군청에 발이 닳도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부 등을 꼼꼼히 따져보자. 또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 잊지 말자.

현장을 자주 다니다 보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익힌 것으로 볼 수 있다.

또 다른 예를 들어 보자. 세간에 기획부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표되면 일반인을 상대로 토지를 분할해 6개월 내 책임지고 두세 배로 팔아 주겠다고 매매를 부추기는 세력들이다. 이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유 형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월 내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 
 

이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장감각이 없는 사람들이다. 현장감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것을 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에게 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다.

그러나 부동산으로 부자가 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매 계약을 체결하거나 대리인을 현장에 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
 

 
부자가 되는 필수 관리법.....3
 
 
1. 정책을 분석한다

부동산 정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.

예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아선수촌아파트 57평(전용면적 45.7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모 씨는 정책을 적절하게 분석해 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 절로 웃음이 나온다고 한다. 아시아선수촌아파트에 거주한 지 10년이 넘는 황씨는 2003년 7월 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월 초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을, 그리고 10월 초에 잔금을 치르기로 했다.

그런데 매매 계약후 중도금을 받기 전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 그동안 고급주택 기준이 전용면적 50평이었던 것이 45평으로 강화됐다. 따라서 황씨의 아파트도 9월 말 이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세되지 않는다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다.

느긋하게 잔금을 받으려던 황씨는 매수자에게 5,000만 원을 깎아 줄 테니 잔금 날을 중도금 날로 변경하자고 했다. 황씨가 정책 변화를 모르고 느긋하게 잔금 날짜까지 기다렸다 잔금을 받았다면 약 2억5,000만 원 정도의 양도세를 부과당했을 것이다. 이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자가 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리하지 않는다. 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다.

또한 부자들은 부동산을 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로, 무리하지 않는다는 것이다. 해당 부동산이 과열되어 가격이 천장을 향해 갈 때 부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.

과거와 같이 부동산을 사 두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체없이 결단해야 한다. 그래서 철저한 정책분석을 해야 할 것이다.
 

2. 자기책임형 투자를 한다

부동산 부자들의 투자 특성 중 하나는 자기 관리 능력 범위 내에서 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰받으면 흐뭇해 하며 정성을 다 바쳐 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 오르면 큰 문제가 없지만, 부동산 가격이 하락한다면 상황은 달라진다. 조언을 받아 부동산을 매입한 사람을 만나기가 민망해지고, 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.

다른 예를 들어 보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역센터점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박 회장이라는 분이 있다. 그는 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 잠이 안 온다고 한다. 어느날 박 회장을 만나 삼성동 상업부지 500평을 팔아 아프리카 땅 5,000만 평을 사지 않겠느냐고 제의해 보았다. 박 회장은 단호하게 거절했다. 자기 관리 범위를 넘어서는 땅은 황금의 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기책임형 투자를 하는 것이다.

부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 팔고 사느냐에 달려 있다. 부동산 부자들은 설령 잘못 투자한 부동산이라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 처분한다.

부동산 부자들의 또 다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자수익률을 계산하여 투자하는 것이다.

또한 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우 지금 샀다 떨어지면 어떻게 하나, 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 하는 고민은 하지 않는다. 한번 결단하면 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 후회할수록 도움이 되기는커녕 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금 문제, 수익률을 계산해 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하며 기회를 본다.
 

3. 내집부터 마련한다

결론부터 이야기하면 내집마련부터 하라는 것이다. 아무리 좋은 투자종목도 내집마련 후에나 생각해야 할 것이다.

초보자들이나 부자들이나 내집마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에 투자보장성이라는 장점까지 있어 상당한 메리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두 애국자가 되고, 여행하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 

그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주고, 불안감을 없애 준다. 따라서 내집마련도 하지 않은 상태에서 다른 부동산을 사면 불안하다. 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 낮기 때문에 도움이 되지 않는다.

부자들은 내 집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목의 부동산에 관심을 갖는다. 1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 지지부진해지자 토지시장은 급랭했고, 겨우 15년이 다 된 요즘에서야 기지개를 펴고있다.

이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 만큼 내집마련 후에 욕심부릴 수 있는 투자 종목이다.
  
 
 부자가 되는 필수 관리법.....4
 
1. 철저한 자기 관리를 한다.

부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할 일을 스스로 계획에 따라 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 한 달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다.
 
그리고 생활습관이나 취미 등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 흔히 부자라고 하면 생활이나 소비가 엉망진창일 것으로 생각하기 쉬우나 그들은 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜인 생활을 영위한다.

특히, 부동산으로 부자가 된 사람들은 생활이나 여러 면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 부동산은 그만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다.
 
급변하는 경제 상황이 그렇고 세계 시장의 변화, 정책의 변경 등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자가 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.

또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤 늦은 시간일 수 있겠으나 잠을 자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
 
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약한 시간을 현장답사에 활용한다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 부자들은 또 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3∼4회 이상, 한 번에 1시간 이상 운동한다. 철저한 자기 관리를 하는 것이다.

부동산으로 부자가 된 사람들의 특징 가운데 하나는 매년 연말이 되면 유서를 쓴다는 것이다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다 보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고, 이를 토대로 투자 종목과 방향을 정리할 수 있다. 또한 이렇게 쌓인 유서를 보면 자산이 정리되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다.
 
이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 사이클이 한 번 돌아가고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
 

2. 고정관념을 극복한다

아파트를 살 때도 여러 가지 유형이 있다.

매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고,
매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며,
매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다.
 
그런데 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데,
 
이 경우 투자비용이 거의 없어도 된다. 매월 이자만 감당할 뿐이다. 은행빚을 무서워하는 일반사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자가 된 사람들은 간혹 D의 경우를 택했다. 부동산 개발이익을 보고 투자하는 경우다.

이와 같이 우리는 고정관념에 빠져 A와 B 이외는 모두 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 운용에 따라 더 많은 수익을 가져다줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주 한다.
 
 
3. 종잣돈을 모으고 모의투자한다

부동산 부자들도 처음부터 부자는 아니었다. 종잣돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종잣돈이란 무엇인가. 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종잣돈에는 ‘유형 및 무형의 종잣돈과 만족적 종잣돈’이 있다. 어떠한 종잣돈이든 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 돈이다.

첫째, 유형의 종잣돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종잣돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다. (1)수입보다 지출을 더 해서는 안 된다. (2)노동으로 번 유형의 돈의 70%는 반드시 종잣돈으로 저축한다. (3)유형의 종잣돈으로 모인 것은 투자 자금으로만 사용한다.

둘째, 무형의 종잣돈이 있다. 이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 것을 말한다. 청약통장에 월 5만 원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 120만 원과 약간의 이자가 있지만, 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종잣돈 효과는 굉장하다.

셋째, 만족적 종잣돈이 있다. 부자는 상대적 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일 수도, 아닐 수도 있다. 그러나 스스로 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종잣돈을 말한다. 이는 굉장히 중요한 종잣돈이다.

부동산 부자들은 ‘종잣돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종잣돈이 2의 제곱에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배, 4배, 8배, 16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만 원을 373만 원으로 여긴다.
부동산 부자들은 일단 종잣돈을 만들면 종잣돈 원리를 터득하여 이를 키워왔다. 특히 부동산은 종잣돈 키우는 데 더 없이 좋은 재료다.

부동산 부자들도 처음에는 목돈이 없어 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장에 자주 가야 한다. 현장에서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다 좋은 경험을 준다.

부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자가 되기에 충분한 시간인 반면 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무 긴 시간이다.

누구나 부자가 되기를 원하면서도 부자가 되는 지름길인 부동산에 관심을 갖고 있지 않다. 일반 사람들은 최근 몇년 동안 부동산이 폭등하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이한다.

부자가 되기를 원한다면 종잣돈부터 만들자. 종잣돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능하다. 모으는 방법에는 여러 가지가 있다. 종잣돈 3,000만 원부터 말이다. 종잣돈 만들기와 함께 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100% 자신의 노력에 의해 쌓이는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다. 부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그날을 고대하면서…
 

4. 주변의 부자나 전문가와 친하게 지낸다

유유상종(類類相從)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다.
 
따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자들은 물론 주변 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그밖의 재테크 이야기가 많다.

당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제 흐름이나 부동산 주변 상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 것이다. 물론 부동산 부자들을 만난다고 자신의 분수를 넘어서는 안 된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯 과욕은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.

전문가의 조언을 듣지 못해 내집마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 사람들은 무수히 많다. 사람들이  모든 분야를 다 알 수는 없다. 그 한쪽 분야의 전문가 조언을 받는다면 상당한 부를 축적할 수 있을 것이다. 그런 믿을만한 전문가를 찾아서 친해져야 한다.
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