부실채권(NPLㆍNon Performing Loan)이란 무엇인가?

twitter facebook google+  2016.06.17

강경식 (주)중앙F&I 대표
부실채권(NPLㆍNon Performing Loan)이란 무엇인가. 
‘부실채권(NPL)’이란 대출금과 이자상환이 3개월 이상 연체된 부실대출을 말한다. 대출이 부실화된 이런 저당권에 투자하는 것을 ‘부실채권투자’라고 한다. 부실채권(NPL)이라는 개념은 물론이고 용어부터 생소하다는 분들도 계신다. 그런 분들에게는 인터넷 포털사이트 검색창에 ‘부실채권’ 또는 ‘부실채권투자’ 라는 검색어로 검색부터 해 볼 것을 권한다. 확인하시면 놀라게 될 것이다. 부실채권 개요와 시장현황, 투자사례를 통한 신천지를 발견하게 되기 때문이다. 미리 말씀드린다. 




이 책은『부동산 담보부부실채권』만을 투자범위로 했다. 부실채권 시장은 갈수록 커져가고 있다. 이 시장이 커져가는 이유는 경기가 좋지 않기 때문이다. 
부실채권은 경기가 나쁠수록 팽창하는 대표적인 ‘불황산업’이다. 국내 부실채권시장 규모는 연간 20조원에 이른다. 경기가 악화되면서 은행, 보험, 저축은행 등 금융회사의 부실채권 매각이 봇물을 이루고 있다. 연간 은행권에서만 12조원 넘게 매각하고 있는 실정이다. 신용카드사나 캐피털 등 여신금융업종에서도 연체율 상승으로 신규 공급물량이 증가하고 있다. 
부실채권투자가 수익률이 높아 돈이 된다는 투자소문과 기사들이 돌면서 투자시장도 커지고 있다. 투자시장에 중소형 AMC, 대부업체, 부동산 경매업체, 일부전문가와 같은 기존의 투자세력은 물론이고, 일반개인들까지 투자 대열에 뛰어들고 있다. 부실채권투자가 돈 되는 아이템인 것은 분명하다. 돈이 되니까 일반화되지 못했다. 
한번 투자로 7가지 투자효과를 맛볼 수 있는 블루오션! 
‘부실채권투자’라는 달콤한 꿀단지가 있었다. 일부 고수들끼리만 은밀히 둘러앉아 달콤하고 향기로운 꿀단지를 통째로 독식해 오면서 혹시라도 누가 알까 쉬쉬했다. 투자방법을 아는 극소수 몇 사람만이 행복했다. 그 시간이 무려 10여 년이다. 눈치 빠른 일부 사람들이 마음먹고 공부 좀 해 보려고 해도 쉽지 않았다. 일반인들은 어떻게 공부를 시작하고, 부실채권을 어디서 만나는지 도대체 알아내기가 어려웠다. 투자방법을 알려주지 않았고, 소개하는 변변한 책 한권 없다고 고수들의 욕심이 과했다고 탓하지 말자. 진입장벽을 설치했다면 뚫고 들어가면 된다. 아무리 견고한 철옹성이라도 함락되지 않았던 성은 역사상 없었다. 뚫으면 뚫린다. 
일부 고수들만의 투자 독점상태를 깨뜨리려 저자들이 의기를 투합했다. 그 의기투합의 아름다운 결과가 이 책이다. 부실채권은 부동산, 채권시장, 그리고 경매부분까지를 섭렵하지 않고서는 제대로 이해하기 어렵다. 이런 이유로 시중에는 ‘부실채권투자’에 관련된 온전한 책이 거의 없는 실정이다. 이 같은 한계를 극복하고자 세 분야의 전문가가 역할을 분담했다. 여러분들은 소수의 고수들만이 땅 짚고 헤엄치며 유유자적 해왔던 황홀한 고수익의 세계를 드디어 들여다보게 될 것이다. 
한 건 투자, 두 가지 전략, 7가지효과! 
『부실채권투자 + 직접낙찰』로 누릴 수 있는 “부실채권투자” 효과 7가지는 다음과 같다. 
① 부실채권 매입시 융자효과 
② 배당금 수령 
③ 직접 낙찰효과 
④ 경락잔금과 상계신청 
⑤ 채권투자 수익분 비과세효과 
⑥ 깡통물건효과 
⑦ 재개발 - 재건축효과가 그것이다. 
부실채권투자 자체로 누릴 수 있는 근본적인 즐거움이다. 투자라고 하면 으레 상당한 종자돈이 있어야 한다고 지레 겁부터 먹는 사람들이 있다. 근거가 없는 말은 아니다. 무릇 종자돈이란 ‘투자’에 필요한 마중물이다. 한 바가지만 있으면 그만이다. 이왕 이라면 좀 더 많은 것이 편할 뿐이다. 부실채권투자에서도 종자돈은 있으면 좋을 '충분조건'이지, 부족하거나 없다고 해도 도전조차 못할 '필요조건'은 아니라는 사실이다. 거액의 자기자금이 필요할 거라는 편견에 빠져 있는 분들에게 가하는 일침을 가한다. 즐거운 일침이다. 1,000~2,000만원의 종자돈으로 수억원짜리 부실채권을 인수하는 꼴을 보여드리겠다. 한 건 투자에 두 번 융자라는 지렛대를 사용법을 알려드리겠다. 부실채권투자에서 돈 되는 좋은 물건을 고르는 방법도 함께 살펴보겠다. 
‘경매투자’수익은 한방향, ‘부실채권투자’수익은 양방향! 
이제 부동산경매는 아무나, 언제나 할 수 있는 흔한 투자수단이 되어 버렸다. 경매시장은 웬만한 수고로는 성에 차는 수익(률)을 올리기가 어렵다. 진실이다. 경매투자만을 아직도 고집하는 도사들은 비상탈출구로 ‘특수물건’만이 살 길이란다. 일리는 있지만 쉽지 않은 이야기다. 경매투자는 수익발생 구조에 구조적인 문제가 따로 있다. 수익이 한 방향에서만 발생한다는 것이다. 지금까지는 한 방향 수익만으로도 즐거웠지만 완전히 대중화된 이제는 쉽지 않다. 
그러면 부실채권투자는 어떻게 다른가. 
부실채권 시장은 어떤가. 이제 막 장이 서기 시작하는 블루오션이다. 
마찬가지로 부실채권시장도 시간이 지나면 경매시장처럼 대중화될 것이다. 대중화라는 말은 사람이 몰린다는 말이다. 사람 몰리면 수익 낮아지는 것은 경매시장에서 이미 경험한 사실이다. 그러나 대중화되어도 경매와는 수익 발생 구조가 본질적으로 다르다. 수익이 양방향에서 나온다는 점이다. 경매시장이 대중화되면 경매투자 수익률이 낮아지지만, 부실채권은 양쪽에서 수익을 올릴 수 있다. 배당금만이 목적이라면 부동산경기가 좋은 시절에 낙찰되는 것이, 직접 낙찰 받는 것이 목적이라면 응찰가격이 낮아지는 장(場)에서 유리할 것이다. 이 같은 ‘혼합투자법’은 이 책에서 처음으로 소개하는 투자개념이다. 
투자물건과 시장상황에 따라 구사하는 ‘혼합투자법’은 기존의 어떤 책에서, 그 누구도 말해주지 않았던 부분이다. 경매시장의 대표적인 하자인 인수많은 물건, 토지별도등기, 법정지상권, 유치권 성립여지 있는 물건과 부실채권과의 관계도 살펴본다. 부실채권 투자시 주의해야 할 점들에 대해서도 빼지 않고 언급했다. 
이 책이 세상에 나오기까지는 많은 분들의 땀과 수고가 있었다. 원고의 가치를 한눈에 알아보고 흔쾌히 출판을 결정해주신 매경출판 관계자 여러분과 원고가 책으로 나오기까지 수고를 아끼지 않은 두드림기획의 여러분들에게도 감사의 마음을 전한다. 
NPL투자의 즐거움을 쉽고 알차게 설명하려고 노력했다. 우리들의 노력이 여러분들에게 부실채권투자의 충실한 가이드가 된다면 그것으로 충분히 행복하다. 

▶ 김동부, 한성주, 우형달 드림 

<추천사>
투자는 행복해야 한다는 저자들의 발랄한 외침이 경쾌하다. 
‘투자!’하면 심각하고 진지하고 한 번 더 따져(의심)보게 되는 것이 보통이다. 세상에는 수많은 투자가 있다. 돈 버는 투자도 있고 돈 잃는 투자도 있다. 잃으려고 투자를 시작하는 사람은 없지만 결과에서는 원금도 다 건지지 못하는 일들도 발생할 수 있다. 
불황이라는 부동산 시장은 시간이 가면 순환주기에 따라 불황의 터널에서 벗어나겠지만, 하위시장인 경매시장은 구조적으로 활황기를 맞기 어려운 구도가 되고 있다. 부동산 경매투자는 더 이상 ‘꾼’이나 ‘고수’ 몇사람만이 꿀단지를 독차지하던 시대가 가버렸다는 말이다. 만인에 의한 만인의 경매투자 세상이 이미 와버렸다. 무슨 말인가. 단순경매만으로 돈 벌던 시절은 지나갔다는 의미다. 그래서 특수물건을 권하는 일부의 분위기도 있지만, 이 또한 초보투자자들에게 쉬운 일이 아니다. 
이에 반해서 ‘부실채권 시장’은 어떤가. 그런 시장이 있다는 사실에 대해서는 대강은 알지만 구체적으로 들어가 보면 ‘글쎄요, 뭔가요 좀 알려주세요’하는 분들이 대부분이다. 그러면서 한편에서는 극히 일부의 사람들끼리 비밀리에 꿀단지를 끌어안고 독식하고 있는 것이 현재의 분위기다. 제대로 가르쳐 주는 고수도, 교육기관도, 관련 책도 별로 없는 불모지가 바로 ‘부실채권(NPL)’분야다. 어떻게든 배워보려고 ‘부실채권(NPL)전문강좌’를 찾아가 봐도 기본만 말해주고는, 공동투자하자며 강사가 바람잡는 경우가 많다는 하소연을 대학원 제자를 통해 들은 적 있다. 변변한 입문서 한권 없는 것이 현실이다. 이처럼 답답하던 참에 우리나라에서 둘째가라면 서러울 부실채권 전문가, 증권 전문가, 경매전문가가 모여 ‘부실채권’과 ‘경매투자’라는 두 개념을 완벽하게 조합한 한권의 책을 세상에 내놓았다. 
‘부실채권투자’와 ‘경매투자’를 조합한 새로운 투자개념 
부실채권투자는 그 특성상 일반인들이 쉽게 공부해볼 엄두를 내기조차 힘든 부분이 있다. 부실채권투자를 쉽게 풀어서 초보 독자에게 내놓은 책은 아마도 처음일 것이다. 
그러나 이 책의 가치 있는 부분은 정작 따로 있다. 투자방법과 투자효과를 제대로 설명하고 있다는 점이다. 투자방법은 ①배당법, ②재매각법, ③직접낙찰법으로 크게 세 가지란다. 부실채권 책으로 처음으로 ‘혼합투자’의 장점을 전면적으로 언급하고 있다. 부실채권투자와 경매투자를 따로 하지 마란다. 양자를 결합한 ‘혼합투자’는 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 것을 구체적으로 보여주고 있다. 투자방법의 특허감이다. 
부실채권 투자로 누릴 수 있는 즐거움(투자효과)을 크게 보면 이렇다. ①채권투자로 생기는 수익에 대한 비과세, ②두 번 융자로 소액으로 투자하는 방법, ③직접 낙찰법으로 상계처리하는 방법 등이다. 돈 벌어도 세금 안내고, 종자돈 별로 없어도 투자 할 수 있고, 직접 낙찰받으면 투자효과가 무려 7가지라고 한다. 읽는 독자는 편하겠지만 저자들이 흘렸을 땀방울이 보인다. 저자들의 수고에 박수를 보낸다. 
부실채권투자, 증권투자, 경매투자의 각 분야에서 내노라하는 전문가들이 각자의 영역에서 역할분담을 조화롭게 해서 나온 최초의 제대로 된 『NPL 투자 지침서』다. 즐거운 마음으로 추천사를 마친다. 
건국대학교 부동산 대학원 교수 이 정우 
투자는 부동산 경매와는 나누어서 생각할 수없는 수레의 양축이다. 초보투자자들이 따로 고민하기 쉬운 두 부분을 절묘하게 결합시켜 높은 완성도를 보여주고 있는 귀한 책이다. 부실채권투자에서 가장 중요한 점이 배당받는 것이 목적일 때는 ‘낙찰가격 점치기’와 ‘배당표 작성’이라는 핵심을 여지없이 파고들고 있다. 편안하게 읽어가는 동안 입문에서 투자방법, 좋은 물건을 선별해 내는 노하우, 수익률 계산 방법 등을 이해하게 될 것이다. 아울러 부실채권투자의 단점에 대해서도 정리를 잘 해 놓았다. 
박원갑 국민은행 부동산부 수석팀장(부동산학 박사『부동산 미래쇼크』) 
부실채권투자에 많은 돈이 필요하다는 편견을 뒤집은 역발상 
부실채권과 부동산경매를 완벽하게 꿰뚫고 있지 않고는 나올 수 없는 책이다. 부실채권투자도 소액으로 얼마든지 가능하다는 것을 알려준다. 물건 하나에 두 번 융자를 제도를 이용해서 적은 종자돈으로 투자할 수 있는 구체적인 투자방법까지 친절하게 설명하고 있다. 공동투자에 대해서도 잘 정리하고 있다. 투자효과를 7가지가 기대할 수 있는 ‘직접낙찰법’은 부실채권투자에 대해서 좀 안다는 분들도 무릎을 칠 내용이다. 4장에서 보여주는 투자기법은 어떤 부실채권 책이나 전문 강좌에서도 보여주지 않았던 내용이다. 

▶ 류승현 신한은행 시너지 지원부장

▶ 저자 : 김동부 
저자 김동부는 건국대학교 부동산대학원에서 금융투자학을 전공하였고, 기업은행과 신한은행에서 30여년을 근무했다. 부실채권(NPL)이 부동산시장의 블루칩임을 확인하고 직접 투자와 강의 등을 통해 다양하게 수익을 창출하고 있다. 또한 압류공매와 대부공매 및 금융상품(우량주식 포함) 투자 전문가로도 활동하고 있다. 재테크 관련분야에 관심이 많아 부동산과 금융관련 자격증(법률중개사 및 FP등) 12개를 취득하였고, 현재 ‘현대백화점 문화센터’와 ‘강남랜드스터디’ 및 ‘OBS교육아카데미’등에서 재테크 전문 강사로 활동하고 있다.


▶ 목차

Chapter 01 부실채권? 지금까지는 잘 몰랐다! 
- 중학생도 할 수 있는 부실채권 투자
- 부실채권(NPL)의 발생 및 유통 개요 
- 부실채권 매입(투자)하는 방법 두가지 
- 부실채권투자가 잘 알려지지 않은 이유 
- 우리나라 부실채권의 역사와 전망 
- 아직도 우리가 잘 모르는 LONE ★ STAR 

Chapter 02 100억 부자들의 돈 잔치 NPL투자 
- 일반투자자의 부실채권 투자(매입)방법 
- 입찰참가 제안서부터 소유권이전까지 
- 투자고수가 부실채권에 투자하는 과정 
- 알수록 행복한 부실채권 투자유형 3가지 
- NPL투자로 번 돈은 세금 한 푼 안낸다? 
- 교육은 어디서 받고, 물건은 어떻게 찾나 

Chapter 03 NPL 잘 못 투자 하면 내가 망 할 수도 
- 기본적인 권리분석은 알고 나서 시작하자 
- 이 정도 배당표는 쓸 줄 알아야 한다 
- NPL투자! 배당받을때와 낙찰받을때 차이 
- 부실채권 투자를 망치는 악성 바이러스들 az 
- 부실채권 잘 못 만지면 이런 꼴 당할 수도 

Chapter 04 투자의 꽃! 부실채권 투자노하우 총정리! 
- 부실채권? 좋은 물건 고르는 노하우 
- 부동산에 1순위 저당권을 가졌다는 특별함 
- 투자의 꽃! 깡통물건과 NPL의 행복한 만남 
- 고수익을 기대하면 특수물건을 겨냥하라 
- NPL투자로 7가지 효과를 한꺼번에 누리자 
- 부실채권투자와 부동산 경매투자의 환상적인 만남! 
- 일부 투자고수들의 이익독점체제를 과감히 깨뜨려 준 책 ! 
- 제대로 된 내용을 통해 전혀 새로운 블루오션을 제시하는 책!!
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